科技继续使硅谷成为顶级商业增长市场

根据商业房地产顾问Cushman&Wakefield的最新研究，科技活动仍在推动硅谷的商业地产市场，因为该地区仍然是2019年美国最大的市场之一。

研发市场

硅谷的研发空置率在2019年第二季度大幅下降至9.1%，低于第一季度的9.8%。在今年开始出现负增长之后，第二季度净吸纳量增加了1.2 msf，使2019年中期增长至917,000平方英尺。

“在第二季度的推动下，2019年的年初至今研发净吸收量已经几乎翻了一倍，2018年全年吸收491,000平方英尺，”Cushman&Wakefield硅谷研究总监Julie Leiker表示。“在第二季度，北圣何塞带领谷地的入住率增长了575,000平方英尺，这得益于谷歌(332,000平方英尺)和Lumentum(238,342平方英尺)的两次重要用户销售。纽瓦克也实现了稳定的净增长，近35万平方英尺的正面吸收主要来自于Lucid Motors进入305,000平方英尺，而圣克拉拉和桑尼维尔各自超过100,000平方英尺。“

Leiker指出，“值得注意的是，ASML在第二季度在北圣何塞签订了265,000平方英尺的租约，这将进一步打击我们未来的入住率。”

正在建设中的新研发产品包括3.6 msf，分为1.8 msf的制造套装和1.8 msf的投机产品。值得注意的是，50%的“规格”空间是预先发布的。硅谷

办公楼市场

硅谷的办公室空置率从第一季度的9.3%上升至10.0%。继2019年第一季度缓慢但积极的开端之后，第二季度办公室入住率进一步回落，净吸纳量下降至负448,000平方英尺(sf)，使年初至今的入住率降至负160,000平方英尺。

Leiker表示，“尽管办公楼部门的入住率下降，但未来看起来更为光明，因为第一季度签署活动的出口价格为3.0 msf，强劲的吸收(租赁)从第一季度的1.7 msf增加。该季度的最大租约来自谷歌该公司在Perie Arrillaga的一个新开发地点在北圣何塞租赁了728,335平方英尺。还有其他几笔大笔技术交易。我们看到了重要的预售活动，预计将在2019年下半年和2020年进入。我们还预计会有更多将要签署大笔交易。“

该地区正在建设中的新办公产品目前约为5.3 msf，由4.4 msf的投机产品和915,000平方英尺的建造套装组成。重要的是，大多数4.4 msf的“规范”已经预先发布。

R&D / Office Insights

执行董事总经理埃里克福克斯评论道，“2019年上半年，硅谷的资本市场活动继续保持健康。整个湾区基本面依然强劲，投资者对科技房地产的乐观情绪仍然存在谷地是该国为数不多的吸引投资者关注的郊区市场之一。该谷的部分地区继续设置新的高价位，特别是以公交为导向的地点。

常务董事Drew Arvay表示，“第二季度出现空置率下降，净吸纳量达到2018年三倍的水平，再加上新建筑的大量预售，预示着流动性研发市场的强劲表现。正如预期的那样，技术租户将主导租赁活动和用户购买的增长。随着租户数量的增加，我们预计在今年剩余时间内会有大量交易推动更多的预售。截至年中，我们正在追踪11.3活跃办公室/研发租户要求的msf，并相信这一需求的大部分将在未来几个季度过渡到活动。“